房貸(按揭)即將續約、利率變高了?輸入剩餘貸款額與新利率,立即看到續約後的新月供、每月多付多少,以及新利率在整個年期內多付的利息——採用加拿大銀行實際使用的法定半年複利,結果與銀行報價一致。
根據加拿大《利息法》(Interest Act),固定利率房貸必須採用半年複利、非預先計息(semi-annually, not in advance)。也就是說,銀行報給你的年利率——例如 4.79%——要先換算成有效月利率,才能計算月供:
其中 r 是銀行報出的年利率,P 是續約時的剩餘貸款額,n 是剩餘攤還期內的供款次數。網上許多計算機——尤其是美國網站——採用月複利,會略微高估加拿大房貸的月供。本工具使用加拿大的準確慣例,結果與銀行續約報價的誤差通常在一兩元之內。
利息對比的邏輯很簡單:在剩餘攤還期不變的前提下,回答一個問題——在你選擇的年期內,新利率比舊利率多付多少利息?這個數字,而不是利率本身,才是這次續約的真實代價。
一位屋主在 2021 年以 5 年固定利率 2.19% 買房,現在以 4.79% 續約 $450,000 貸款,剩餘攤還期 20 年:
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 舊月供 | 2.19%,剩餘 20 年 | ≈ $2,315 |
| 新月供 | 4.79%,攤還期不變 | ≈ $2,906 |
| 付款衝擊 | 每月 | + $591(+25.5%) |
| 5 年年期內多付利息 | 對比舊利率延續 | ≈ $54,000 |
月供的增幅最引人注目,但真正該左右決策的是「年期內多付利息」那一行——它才是「多格價 0.2% 利率」或「續約前先做一筆額外還款(lump-sum prepayment)」實際能替你省下的錢。
2025–2026 年續約的屋主,大多在 2020–2021 年鎖定了歷史低位利率(常見 1.5%–2.5%)。由於利息是按整筆剩餘貸款額計算,利率即使只上升 2 個百分點,月供也可能增加 20%–40%——這在加拿大常被稱為付款衝擊(payment shock)。
加拿大法律規定固定利率房貸採用半年複利。銀行報出的利率先以 i = (1 + r/2)^(1/6) − 1 換算成有效月利率,再套入標準攤還公式。用月複利的美式計算機會略微高估加拿大的月供。
視乎情況。與原銀行續約時延長攤還期通常需要轉為再融資並重新審批,部分銀行提供有限度的重設選項。延長攤還期可降低月供,但整個房貸期的總利息會增加——把上方的剩餘攤還期調長即可模擬效果。
與原銀行續約不需要重新審批。自 2023 年底起,無保險房貸在續約時直接轉去新銀行(貸款額與攤還期不變)也免壓力測試。但再融資——更改貸款額或攤還期——仍需完整重新審批。
在續約日轉銀行不需付提前還款罰款,因為原有年期合約已經結束。可能有解除抵押登記、轉移、估價等行政費用——新銀行為爭取客戶通常會承擔一部分。
可作估算用。浮動利率房貸通常採用月複利而非半年複利,實際月供有輕微差異。對最常見的「固定轉固定」續約,本計算機的算法是精確的。