MapleCalcs · 加拿大理財計算機
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續約計算機能告訴你新的月付金是多少,但沒辦法告訴你該選固定還是浮動、年期該選幾年、要不要換銀行。這些答案取決於幾個你必須誠實面對的自身狀況問題。
這就是固定 vs 浮動的問題,而且它本質上是風險承受度的問題,不是利率預測的問題。長期來看,浮動利率的歷史平均成本略低於固定利率,但這個「平均」掩蓋了一個事實:利率可能先漲很多年才開始跌,而你的月付金(或攤還年限,視產品而定)會隨之變動。
如果每個月多付幾百塊會真的讓你的預算吃緊,那麼即使浮動利率長期平均下來比較便宜,這個風險本身也是有成本的。反過來說,如果你的預算有餘裕、有存款可以應急,或是你選的浮動產品是「月付金固定、只調整攤還年限」那種類型,你就能承受更多不確定性,換取統計上更划算的長期利率。
續約年期常常是憑習慣選的——選五年,因為大家都選五年——卻沒有真的對照自己的計畫。如果你預期兩三年內就會賣房、搬家,或大幅調整房貸(一次性大額還款、為裝修而重新貸款),選較短的年期可以避免提前解約較長年期時的違約金風險,即使短年期的利率有時會略高一點。
反過來說,如果你想要盡量久一點不用再煩惱房貸利率,而且計畫穩定,較長的年期就是用一點點利率溢價,換取多年的確定性,以及少一次要做的續約決定。
如果離你的續約日還有好幾個月,多數銀行允許你提前 90 到 120 天鎖定一個利率,而且續約正式生效前如果出現更低的利率,你還是可以改用那個較低的利率——但同時你已經受到保障,不怕期間利率上漲。這在多數情況下幾乎是「零成本的選擇權」——一旦進入這個鎖定期,通常沒有理由不先鎖定,之後你仍然可以繼續觀察利率變化。
如果你已經超過續約日,正用銀行預設條件浮動著,務必先確認自己實際付的利率是多少——有些銀行會悄悄把續約房貸轉到掛牌利率,而這個利率往往比你只要開口問一下、或去比較其他銀行就能拿到的利率高出不少。
你現在的銀行其實是在賭你懶得動——多數人收到郵寄來的續約信,就直接簽了,而這通常不是銀行能提供的最優惠利率。花點時間去問一兩家銀行的報價,即使只是非正式詢問,通常不用花錢,結果不是拿到更好的利率,就是有籌碼要求原銀行比照辦理。
利率相同的兩個房貸方案,不代表是同樣的產品。每年可以額外還多少本金而不用罰款(提前還款額度)、能不能把房貸「搬」到新房子而不算解約(可攜性),以及萬一真的提前解約時違約金怎麼算——這些條款因銀行而異,如果你的計畫中途改變,這些差異可能比 0.1% 的利率差距更重要。
假設餘額 $400,000、剩餘攤還期 20 年，從 2.99% 的五年期合約續約。用正確的加拿大半年複利計算，續約後的月付如下：
| 續約利率 | 月付 | 變化 |
|---|---|---|
| 2.99%（原合約） | $2,213 | $0 |
| 4.19% | $2,456 | +$244 |
| 4.69% | $2,562 | +$349 |
| 5.19% | $2,670 | +$457 |
兩件值得注意的事。月付跳升幅度很大，但不和利率成正比——利率接近翻倍，月付並沒有翻倍，因為本金償還部分不變。而不同報價之間的差距（這裡 4.19% 和 4.69% 之間每月差 $105）在五年合約期內累積成大約 $9,000–$10,000 的額外利息——這就是續約時貨比三家值得花力氣的原因。用續約計算機試算你自己的數字。
續約時有兩個制度性事實對你有利。聯邦監管的貸款機構必須在合約到期至少 21 天前寄出續約通知書，所以你理論上不該被日期突襲。而「直接轉換」（straight switch）——金額不變、攤還期不變、只換銀行——的無保險房貸借款人，自 2024 年底 OSFI 修改規則後，不再需要重新通過壓力測試，搬離原銀行最大的實務障礙已經移除。有保險的房貸原本就豁免。
原銀行的第一封報價信通常不是他們最好的利率，而是他們希望你不比較就簽的利率。一份書面的競爭報價——來自經紀人、專業房貸公司或另一家銀行——是最有效的談判工具，而且換行成本（估價費、法律／轉移費）常常由新銀行吸收，當作獲客成本。
如果月付金增加會真的讓預算吃緊:選固定,而且傾向選較長年期求穩定。如果你有餘裕承受波動,想要統計上更划算的長期平均:浮動值得考慮。如果你的計畫可能在兩三年內改變:不論固定或浮動,都選較短年期。無論如何,一旦進入銀行的鎖利期就先鎖定,並且在簽約前至少拿到一家其他銀行的報價做比較。
以上都不能取代你拿著自己實際的餘額和利率,親自跑一次計算機。前往房貸續約計算機 →
房貸續約選固定利率好,還是浮動利率好?
取決於你的風險承受度。如果每個月多付幾百塊會讓預算吃緊,選固定利率、傾向較長年期求穩定比較安全。如果你有餘裕承受波動、能接受月付金或攤還年限隨利率變動,浮動利率統計上長期平均略便宜,值得考慮。沒有放諸四海皆準的答案,關鍵是你能不能承受不確定性,而不是猜測利率未來走勢。
房貸續約年期該選 1 年、3 年還是 5 年?
如果兩三年內可能賣房、搬家,或計畫大額還款、重新貸款裝修,選較短年期能避開提前解約較長年期的違約金風險。如果計畫穩定、想要盡量久一點不用再煩惱房貸利率,較長年期則是用一點點利率溢價換取多年確定性,少一次要做的續約決定。
續約前可以先鎖定利率嗎?
可以。多數銀行允許在續約日前 90 到 120 天鎖定利率,而且正式生效前如果出現更低利率,通常還能改用較低的那個——等於是接近零成本的選擇權。一旦進入銀行的鎖利期,通常沒有理由不先鎖定。
房貸續約要不要換銀行比較划算?
值得花時間問一兩家銀行的報價。現在的銀行是在賭你懶得比較——多數人收到續約信就直接簽了,而這通常不是銀行能給的最優惠利率。在實際續約日換銀行不會有違約金,只是會牽涉重新申請、部分情況需要重新鑑價等行政流程,利率差距夠大時通常值得。