MapleCalcs · 加拿大理財計算機
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想提前解除房貸(打破按揭)?銀行會收「三個月利息」與「利率差額 IRD」兩者中較高的一項——而銀行用哪種算法算 IRD,可以讓罰款差上幾千元。本工具兩種都幫你估,包括五大銀行使用的掛牌利率算法。
封閉式固定利率房貸:收下面兩項中較高的一項;封閉式浮動利率房貸:通常只收三個月利息:
整個計算的關鍵在比較利率。用實際市場利率比較的機構,罰款相對溫和;五大銀行則用掛牌利率法——取今天相近年期的掛牌利率,再減去你當初談到的折扣。由於當初的折扣常有 1.5–2 個百分點,比較利率被大幅壓低,IRD 因此暴增。同一筆房貸,兩種算法,罰款天差地別。
本工具給的是貼近的估算,不是正式報價——銀行會用解約當日的精確餘額、各自的計日慣例與捨入方式。但這個數學和書面報價的誤差通常在幾個百分點內,足夠讓你判斷「打破房貸」值不值得進一步研究。
一位屋主剩餘貸款 $400,000、利率 5.50%、年期還剩 30 個月,想提前解約。銀行目前 2–3 年期的實際利率是 4.20%;掛牌利率 5.89%,當初拿到的折扣是 1.99%:
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 三個月利息 | $400,000 × 5.50% ÷ 4 | $5,500 |
| IRD — 市場利率比較 | 對比 4.20%,30 個月 | $13,000 |
| IRD — 掛牌利率法 | 對比 5.89% − 1.99% = 3.90% | $16,000 |
| 罰款區間 | 三個月利息 vs IRD 取較高 | $13,000 – $16,000 |
單是算法不同,罰款就差 $3,000。所以解約前最有價值的一通電話,是問清楚銀行用哪種比較利率。另外,2021 年鎖定低利率的屋主現在解約,往往只需付三個月利息的下限——因為今天的比較利率高於他們的合約利率,IRD 直接歸零。
封閉式固定利率:三個月利息與 IRD 取較高者。封閉式浮動利率:通常只收三個月利息。三個月利息 ≈ 貸款額 × 利率 ÷ 4;IRD ≈ 貸款額 × 利率差 × 剩餘月數 ÷ 12。
五大銀行用掛牌利率法:今天相近年期的掛牌利率減去你當初的折扣。1.5–2 個百分點的折扣把比較利率壓垮,IRD 隨之暴增。信用社和非銀行機構多用實際利率比較,罰款通常小得多。
把「罰款 + 費用」和「省下的利息」相比:省息 ≈ 貸款額 × 利率降幅 × 剩餘月數 ÷ 12。省息明顯超過罰款才動手。也可以問銀行 blend-and-extend(混合延期),不觸發全額罰款。
解約前先用足年度額外還款額度(常見為原貸款額的 10–20%)縮小罰款基數;把房貸 port 到新物業;等接近續約日再解約(IRD 隨剩餘年期縮短);或直接在續約日解約——當天零罰款。
自住房一般不可以。出租或投資物業視情況可能可抵扣或計入成本基礎——請先向會計師確認。
受聯邦監管的銀行必須提供罰款計算器並解釋算法。先在網銀查準確餘額和利率,再索取書面罰款報價,用本頁估算核對銀行的數字是否合理。